광명 2구역 일반분양 베르몬트로 분양가

오늘 설명 드릴 단지는 광명 베르몬트로 입니다. 광명 재개발 2구역이죠. 여기를 한번 알아볼 건데 여기가 대략적으로 당첨만 되면 6억 정도는 로또일 것 같습니다. 지금 2구역뿐만 아니라 광명 쪽이 다 재개발이 되기 때문에 상당히 가치가 있어 보입니다.

 

1. 베르몬트로 공급 세대

 

홈페이지 공고

홈페이지에 들어가면 이렇게 공고가 나와 있는데 일반 분양 총 726세대죠. 보시면 대형 평수도 나와 있어서 아마 추첨 물량 50%가 들어갈 것 같습니다. 대형 평수를 노리시는 분들은 꼭 노려보시면 좋을 것 같습니다.

 

작은 평수도 있는데 여기가 지금 3300세대인데 그중에 700세대를 일반 분양을 하기 때문에 좋은 층이랑 좋은 동은 조합원이 가져갔을 것 같아요. 여기 나온 세대 층이랑 동은 그렇게 좋지는 않을 거 같긴 합니다.

 

원래 여기 분양이 9월 달에 나오기로 했는데 계속 한주씩 미뤄지고 최근에 분양가 상항제를 손본다는 얘기가 있었죠. 대출 규제도 있고 해서 아마 이번 년에 지금 분양할지 말지도 정확히는 모르겠습니다.

 

근데 어쨌든 이번 년 말 아니면 내년 초에는 무조건 분양을 할 것 같습니다. 현재 2구역 같은 경우는 전부 다 밀려 있습니다. 그래서 건물만 지으면 끝입니다.

 

2. 광명 재개발, 분양가

 

광명 재개발 전체 단지

 

여기가 지금 광명 재개발 전체 단지인데 1구역부터 16구역까지 있습니다. 원래 중간중간에도 다 있었는데 해제된 구역이고 지금 살아있는 구역만 표시가 된 것입니다.

 

근데 지금 16구역 같은 경우는 이미 입주를 했고, 14구역 15구역은 이미 분양을 해서 입주 예정입니다. 지금 옆의 표도 뒤에서 좀 더 자세히 보여드리도록 하겠습니다.

 

리치고라는 홈페이지를 들어가시면 재개발 재건축을 쉽게 보실 수 있습니다. 잘 이용하시면 좋을 것 같습니다. 링크 걸어놓을 테니 평소에 참고하시면 투자에 도움이 되실 것 같아요.

 

 

리치고 - PC 버전

광명 재개발 2구역

지도에서 2구역을 눌러보시면 3300세대라고 나오고 건설사가 대우 롯데 현대 3개 회사입니다. 10단계로 지금 일반 분양만 남겨 놓고 싶었습니다.

 

지도를 보시면 나머지 단지들도 1구역도 8단계, 4구역도 9단계, 5구역도 9단계, 맞은편으로 해서는 최근에 11구역이 관리처분 인가를 받았습니다. 그 뒤에 14구역, 15구역은 이미 끝났고 10구역, 9구역, 12구역 이렇게 있는데 실제 이쪽의 시세를 한번 비교를 해보겠습니다.

 

가격을 검색을 해보면 철산 센트럴 푸르지오 같은 경우는 이번 연도 3월에 완공이 됐는데 4월에 이미 지금 15억 6천까지 거래가 됐습니다. 매물로 나오고 있는 것도 15억 중반 정도로 나오고 있습니다.

 

광명 쪽에 16구역 가격을 보시면 광명 아크 포레 자이 위브 2월에 12억에 거래가 됐는데 5월에는 11억에 거래가 됐습니다. 84 타입이 12억 5천 정도에 나오고 있고, 실제 거래된 금액은 11억 정도로 보입니다.

 

그렇기 때문에 광명 재개발 2구역 가격을 대략적으로 예상해보면 광명사거리역이랑 가까워질수록 14~15억 정도 될 것 같습니다. 84 타입 기준으로는 나중에 완공될 때쯤이면 13~14억은 갈 것 같습니다.

 

예상 분양가가 얼마냐면 대략 평당 2천만 원으로 예상을 하고 있거든요. 그렇게 되면 6억 중반 정도 되는 것입니다. 6억 중반인데 시세가 13억~14억이니까 여기는 되기만 하면 최소 6억에서 7억은 거의 가져간다고 보시면 될 것 같습니다.

 

광명 재개발 쪽이 일반 분양으로 당첨만 되시면 로또라고 보시면 될 것 같습니다. 다른 단지들도 재개발 단지라서 지금이라도 구매를 하실 수 있는데 대신 현금이 많이 필요합니다.

 

어느 정도 수익이 나오는지 한번 제대로 분석을 해보도록 하겠습니다.

 

3. 광명 재개발 구역 지금 구매해야 됩니다

 

광명 재개발 구역 구매시 수익률

 

1구역부터 16구역까지 전부 다 정리가 되어 있는 표입니다. 2구역 설명드리면 84A가 조합원 세대수가 439세대고 조합 분양가가 4억 6천이라는 소리죠. 그럼 이걸 평당가로 나누면 1,200에서 1,300 정도 될 것입니다.

 

광명 11~16구역

 

11구역이 보면 상대적으로 조합원 분양가가 높습니다. 왜 그러냐면 11구역이 광명사거리역 바로 앞에 있습니다. 그리고 4200세대입니다. 광명 재개발에서 대장은 11구역이라는 것이죠. 12구역도 당연히 비쌉니다. 아까 철산역이랑 가까이 있습니다. 먼저 이 가격을 아셔야 합니다. 지금부터 아래의 표를 클릭하셔서 잘 보셔야 합니다.

 

착공 및 입주 단계

 

착공이랑 입주 단계로 해서 16, 15, 14구역이 있고 4단지 7단지 이쪽은 이미 다 분양을 했습니다. 그다음 광명 2구역이랑 10구역 저희가 지금 2구역을 기다리고 있는데 이쪽이 일반 분양 예정 중입니다.

 

이주 및 철거 준비 중인 단지가 1구역, 4구역, 5구역이죠. 철산 주공 8,9 단지도 지금 철거 중이고 관리 처분 계획 수립 중인 곳이 9구역 11구역 12구역입니다. 철산 주공도 10단지 11단지 전부 다 이주 예정 중입니다.

 

여기가 다주택자 분들이 투자를 할 수 있는데 다주택자가 가장 크게 생각하는 게 취득세입니다. 요즘 2 주택만 되고 8%고 3 주택 이상은 12%를 냅니다. 취득세 증가를 피하기 위한 물건들을 찾아야 하는데 표에 보이는 철거 중을 보시겠습니다.

 

철거를 하면 멸실을 하는 것입니다. 그러면 어떻게 되냐, 주택을 취득하는 게 아니라 토지로 된 입주권을 매수하는 겁니다. 그렇기 때문에 취득세 중과는 안되고 그러면 취득세를 얼마를 내냐면 토지매입가랑 똑같이 4.6%를 내게 됩니다.

 

근데 아까 보시는 것처럼 8%나 12% 보다는 훨씬 낫습니다. 그렇기 때문에 지금 이거는 다주택자 분들이 투자를 하시기에 좋은 곳인 것입니다.

 

지금 실제 2구역도 다 거래가 됩니다. 이쪽 동네를 보시면 전체적으로 바뀌는 세대 가수가 35800세대입니다. 35000세 대면 그냥 새로운 신도시라고 보시면 됩니다.

 

지금 표만 보셔도 알겠지만 다 초기 단계가 아닙니다. 거의 대부분 관리처 북계획 나고 이주철거 준비 중이고 거의 일반 분양 단계이기 때문에 이쪽 광명 재개발 단지는 향후 5년에서 6년 안에 그냥 전체 다 변한다고 보시면 됩니다.

 

그래서 투자를 하시려면 지금 밖에 없습니다. 조금 지나면 아마 전부 다 사라질 것입니다. 그럼 실제 이쪽에 나오는 매물들이 가격이 얼만지 한번 보시겠습니다.

 

매물 가격

 

광명 재개발이 너무 많이 알려지고 가격도 너무 많이 올라서 계산을 해보니까 그렇게 많이 남는 건 없습니다. 하나씩 계산해보면 1구역에 84A 타입이 조합원 분양가가 4억 9천입니다.

 

여러분들 이게 계산을 잘하셔야 되는 게 어떻게 계산을 해야 되냐면 현재 시세를 먼저 파악했잖아요. 현재 시세를 파악하는 게 가장 먼저고, 아까 84 타입 기준으로 13~14억 정도 된다고 했습니다. 이 가격을 기준으로 비교를 해보셔야 합니다.

 

두 개로 나눠서 생각을 해야 될게 여러분들이 실제 사는 금액이랑 실제 본인의 돈이 들어가는 투자금액을 나눠서 생각을 해보시면 됩니다.

 

실제 사는 금액, 내가 실제 입주권을 얼마 주고 사는지 알아야 됩니다. 조합원 분양가를 대략 5억이라고 하겠습니다. 감정가가 6억이면 11억에 사는 것입니다. 11억에 사는 거면 대략 1억에서 2억 정도는 차익이 난다 라고 보시면 됩니다.

 

감정가가 6억이고 피가 7억이죠. 두 개를 합치면 실제 돈을 13억이 들어가야 된다 라고 보시면 될 것 같습니다. 초기 투자비용으로 12억 9300만 원을 적었습니다.

 

2구역이 실제 분양하는 베르몬트 죠. 지금 매물이 나와 있는데 조합원 분양가가 4억 3천이고 피가 6억 5천이죠. 실제 얼마에 사는 거냐면 한 11억에 사는 것입니다. 근데 이거는 보시면 72A입니다. 30평대입니다. 

 

34평형이 13억~14억이라고 했잖아요. 근데 지금 30평을 11억에 주고 사는 거면 남는 게 없어 보이죠. 지금 이거는 현재 가격을 주고 같습니다. 감정가는 보시면 1억 7천이고 피가 6억 5천입니다. 이주비 대출 6800만 원 정도 나오니까 이거를 계산해보면 초기 투자금 7억 4700만 원이 들어가야 되는 것입니다.

 

이미 가격이 거의 현재 시세로 맞춰져 있습니다. 막바지에 다다르다 보니까 가격이 이렇게 현재 시세로 수렴을 하는 거죠. 그리고 요즘 관심이 많아져서 가격이 오른 것도 있을 것입니다.

 

5구역 같은 경우도 보시면 조합원 분양가가 5억입니다. 피는 7억 5천이니까 얼마에 사는 거냐면 12억 5천에 사는 것입니다. 근데 아까 전에 13~14억이라고 했고, 5구역 같은 경우는 그나마 가까이 있었죠. 이쪽은 한 14억 정도 간다고 쳤을 때 1억 5천 정도 차익이 남네요.

 

실제 초기 투자비용은 얼마냐면 보시는 것과 같이 8억 4천입니다.

 

1구역, 대장 구역이죠. 조합원 분양가 5억 7천에 피가 8억 3천이니까 14억에 사는 겁니다. 그러면 여기가 이득이 나려면 최소 15억 이상은 돼야 본인이 손해를 보지 않겠죠. 이런 거는 잘 판단해 보시면 될 것 같습니다.

 

이쪽 시세들을 살펴보시면 대부분 현재 시세로 맞춰져 있는 것 같습니다. 초기 투자금도 상당히 많이 들어가기 때문에 일반인들은 쉽게 구매를 하지 못하시는 거죠.

 

다주택자 분들 중에 현금이 많으시고 미래의 시세가 오를 것을 예상하시는 분들은 지금 구매를 할 수 있다 라고 미리 알려드리는 것입니다.

 

4.  마무리 광명 베르몬트 분양가

 

조합원 분양가 1300~1400 사이

34평 기준 4억 중반에 조합원 분양가가 나옴

 

일반 분양가 1900~2000 예상

6억 초반 예상 -> 완공됐을 시 시세가 13억 정도로 보기 때문에 6억~7억 정도 차익이 날 것으로 봄.