오늘 설명드릴 것은 집주인이 절대로 전세금을 안주는 이유에 대해서 설명을 드리겠습니다. 포스팅을 하면서 상황별로 어떻게 하면 전세금을 받을 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
1. 집주인이 전세금을 안주는 이유
집주인이 전세금을 안주는 이유는 너무 명확한 게 전세금을 줄만큼 현금을 가지고 있지 않아요. 이게 왜 그러냐면 보통 두 가지 케이스가 있는데 첫 번째가 갭 투자, 즉 본인의 돈이 만약 1억이 있다고 하면 집 가격이 5억이라 했을 때 본인 돈 1억이랑 나머지 전세 세입자 전세금 4억으로 해서 5억짜리 집을 취득하는 거예요.
애초에 5억이 있는 게 아니라 1억으로 갭 투자로 산 것이기 때문에 나중에 전세 세입자가 나가고 다음 세입자가 안 구해지면 전세금을 돌려줄 자금이 현실적으로 없는 거죠.
두 번째 케이스는 내가 원래 살고 있던 집이 있는데 이사 가기 위해서 전세로 내놓는 경우죠. 이 경우도 전세를 내놓으면 4억이란 돈이 생겼잖아요. 집값이 5억이라 쳤을 때. 이 돈을 가만히 놔두는 게 아니라 본인이 다시 이사할 곳으로 새로운 집을 구매할 때 사용을 했거나 아니면 이 돈을 다른 곳에 투자를 했기 때문입니다.
2. 우리가 전셋집을 나갈 때 돈을 받기 위한 방법
집주인이 전세금을 안 주면 어떻게 받을 수 있을까요? 그 방법을 상황별로 설명드리겠습니다.
1. 2년 미만일 때 이사 갈 경우
이건 어떻게 보면 임차인이 계약 기간을 못 지킨 거죠. 임대인 잘못이 아니라 임차인 잘못입니다. 주택임대차 보호법에서 임대차 계약은 임차인이 2년을 산다고 보장하는 계약이므로 반대로 말하면 임대인도 2년 동안 보증금을 반환할 의무가 없는 거죠.
임대차 보호법으로 임차인은 2년 동안 안전하게 살 수 있는 그런 권리를 보장을 받는 법인데 임대인도 2년 동안 보증금을 반환할 의무가 없는 거예요. 그래서 2년 미만일 때 이사 갈 경우는 여러분들이 최대한 임대인이랑 잘 협의를 해야 합니다.
이게 최우선입니다. 다음 세입자를 구할 때 복비가 들어가죠. 이것도 임차인이 계약을 못 지킨 것이기 때문에 임차인이 부담을 해야 되고 결론은 최대한 빨리 다음 세입자를 구하는 것이 최선의 방법이죠.
왜냐하면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없기 때문에 다음 세입자가 구해져야 그 돈을 받을 수 있는 거죠.
2. 2년 이상일 때 이사 갈 경우
<묵시적 갱신 계약일 경우>
묵기적 갱신이 뭔지 알아보겠습니다. 임대차 보호법 내용을 보시면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않거나 아니면 계약조건을 바꾼다고 연락이 없으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다 라고 주택임대차 보호법에 나와있습니다.
본인의 계약이 2021년 7월 만료라고 해봅시다. 근데 집주인이 2022년 1월부터 5월까지 본인한테 어떤 문자나 전화도 없이 아무 말도 없었다면 자동적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 보면 됩니다.
여기서 또 궁금한 점이 만약 집주인이 임대차 계약 끝나기 한 달 전, 법에서는 두 달 전으로 나와있죠. 이것도 최근에 개정된 겁니다. 어쨌든 한 달 전에 연락이 왔다 그럼 어떻게 되냐면 이미 임대차 보호법 상에서 6개월에서 2개월 까지라고 했기 때문에 한 달 전에 얘기하면 묵시적 계약이 성립된 것이기 때문에 본인은 그냥 2년 동안 거주할 수 있는 것입니다.
한 달 전에 연락 와서 집을 좀 나가 주세요 그래도 본인은 집을 안 나가도 되고 집주인한테 이제 두 달 전까지 얘기를 안 해 주셔서 이미 묵지석 계약 갱신이 됐기 때문에 본인은 2년 동안 거주할 권리가 있다 라고 말을 하시면 됩니다.
더 살고 싶으면 그냥 아무 말도 안 하면 됩니다. 임대인이 말하기 전까지 아무 말도 안 하는 게 가장 좋습니다. 계약갱신권 청구할 필요도 없고 그냥 가만히 있는 게 가장 좋습니다.
이렇게 묵시적 갱신 계약이 됐을 경우에 본인이 이사를 가야 되잖아요. 이사를 가야 되는데 집주인이 전세금을 안 준다 하면 어떻게 해야 되냐면 가장 중요한 거는 여러분들이 집주인이랑 협의도 하면서 + 법적 절차도 같이 진행하는 게 좋습니다.
집주인이랑 협의를 하면서 집주인이 정말 본인한테 줄 돈이 없다 라고 판단이 되면 본인도 다음 세입자를 구해 주기 위해서 노력을 하셔야 돼요. 왜냐면 어쨌든 돈을 받고 나가야 될 거 아니에요. 그렇기 때문에 집주인 협의를 해서 다음 임차인을 구하는 게 가장 좋고 만약 그래도 계속 안 된다라고 보시면 그때부터 법적 절차를 하나씩 진행해 주시면 됩니다.
기본적으로 전세보증보험은 들어두는 게 가장 좋고 이거는 왜 좋은지 뒤에서 설명해드릴게요.
법적 절차를 먼저 설명을 드리면 임대차 법에 뭐라고 나와 있냐면 묵시적으로 갱신된 임대차 계약 해지 같은 경우는 임차인이 임대인한테 저 이사 가겠습니다 라고 말한 이후부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
내가 집을 나간다고 얘기를 하고 3개월이 지나야 임대인이 나한테 돈을 줄 의무가 생기는 거죠. 또 반대로 얘기하면 임대인은 3개월 동안 돈을 줄 의무는 없습니다.
이사를 통보하고 3개월이 지났다 그럼 여러분은 그때부터 어떤 행동을 하셔야 되냐면 내용증명을 임대인한테 보내고 그다음 임차권등기명령을 하시면 됩니다.
자 이 임차권등기명령도 임대차 보호법에 나와 있는데 여러분들이 나중에 이 집이 경매로 나갔을 때 전세금을 보장받으려면 대항력을 가지고 있어야 되는데 만약 본인이 지금 당장 다음 집으로 이사를 가야 돼요 그러면 내가 이 집에서 지금 전입을 빼는 순간 지금 현재 집에서 아직 전세금을 받지도 못했는데 전세금을 받을 수 있는 권리가 없어지는 거예요.
그러면 안되잖아요. 그렇기 때문에 3개월이 지난 뒤에 임차권등기명령을 하시면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사 갈 수 있도록 보안한 제도입니다 라고 나와있습니다.
임차권등기명령을 어디다 신청을 하냐면 임대차가 끝난 후 임차주택에 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
아까 전세보증보험을 들어두라고 했잖아요. 전세보증보험을 들어두면 편한 이유가 임차권 등기까지만 등록이 되면 전세금을 받을 수 있습니다.
여러분들이 임차권 등기 명령을 해서 실제 임차권등기가 등기부 등본상에 기재가 되면 여러분들은 보증보험을 신청한 곳에 전세금을 달라고 얘기를 하면 전세보증보험사에서 여러분한테 돈을 주고 나머지 반환 소송 및 경매 배당 이런 절차는 이 전세보증보험 들어준 곳에서 진행을 하는 거예요.
어떠게 보면 훨씬 편한 거죠. 전세보증금 반환 소송-> 강제 경매 신청-> 배당신청-> 전세금 회수 이 절차를 다 밟으려면 시간도 오래 걸리고 전세금 받는 데까지도 오래 걸립니다.
주의해야 할 점이 임차권등기명령을 신청했다고 끝이 아니라 임차권이 등기가 될 때까지는 절대 전입을 빼시면 안 됩니다. 그때까지 대항력을 유지하고 있어야 그게 그대로 유지가 되는 거예요.
<계약갱신권 청구한 경우>
두 번째는 임대차 3 법으로 유명한 계약갱신청구권을 청구한 경우죠. 이거는 명확하게 법에 나와 있는 게 뭐냐면 한 번만 사용할 수 있고 이것도 동일합니다. 6개월에서 2개월 사이에 얘기를 해야 돼요.
집주인이 6개월에서 2개월 사이에 "집을 나가주세요" 얘기를 했는데 만약 본인이 까먹고 있다가 "한 달 전에 계약 갱신권 쓸게요"라고 얘기를 하면 안 됩니다. 성립 안돼요. 집을 나가주셔야 합니다.
보증금은 5% 이내로 증액 가능하고, 가장 많이 하는 것이 임대인이 본인이 직접 산다고 하면 계약 갱신 청구권을 사용할 수 없는 거죠.
자 그러면 계약갱신청구권을 사용하면 어떻게 해지를 할 수 있느냐, 이것도 임대차 보호법에 나와 있는데 계약갱신요구권에 의해서 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다 라고 명확히 나와 있습니다.
아까 제가 설명드린 묵시적 계약이랑 똑같이 진행을 하시면 됩니다. 항상 얘기하는 거지만 법적인 절차는 최후의 수단이고 항상 임대인이랑 협의를 하고 이 두 개를 같이 진행해주셔야 해요. 아까랑 똑같이 법적 절차를 진행해 주시면 됩니다.
<증액이나 동일하게 2년 재계약을 한 경우>
아까처럼 묵시적 계약이나 계약갱신청구권에 의해서 계약이 갱신된 게 아니기 때문에 어떻게 보면 새로운 계약이 체결된 걸로 봅니다.
아까 전에 새로운 계약이 체결되면 어떻게 된다고 했죠? 임대인도 2년 동안 보증금을 반환할 의무가 없다고 했잖아요. 그래서 이런 경우는 아까 말씀드린 것처럼 최대한 임대인이랑 잘 협의를 해서 임차인을 빨리 구해주는 것이 가장 좋습니다.
<구두로 연장한 경우>
이런 경우는 임대인이 임차인한테 혹시 더 살 의향이 있냐고 물어보면 임차인 입장에서는 얘기를 하겠죠. 더 살고 싶다 얘기를 해서 알겠다 하고 끝나는 경우가 있어요 전화로만. 그렇게 하면 계약서도 안 썼고 따로 계약갱신청구권을 쓴 것도 아니고 묵시적 계약도 아닌 거죠.
왜냐면 임대인이 전화를 해서 통보를 한 거잖아요. 이런 식으로 연장이 된 경우는 구두계약도 계약서를 작성한 것과 동일한 효과를 갖고 있습니다.
그렇기 때문에 만약 기간을 설정하지 않았다면 그냥 똑같이 2년이 계약 체결된 것으로 봅니다. 이거는 임대차 보호법에도 나와 있는데 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간에 2년으로 본다 라고 적혀 있습니다.
이 경우는 임차인한테 좋을 수도 있고 임대인한테 좋을 수도 있어요. 어떤 의미냐면 만약 본인이 이렇게 구두로 연장을 한 뒤에 본인은 진짜 2년을 살고 싶어요. 근데 임대인이 갑자기 구두로 얘기를 했기 때문에 나가 달라 얘기하면 본인은 구두약속도 계약서를 작성한 것이랑 동일하기 때문에 본인은 2년 더 살 거예요 라고 얘기를 하면 됩니다.
근데 반대로 임대인의 입장에서는 임차인이 만약 그전에 나간다 라고 보면 아까 말씀드린 것처럼 2년 동안 보증금을 반환할 의무가 없는 거죠.
그래서 만약 임차인이 먼저 그 안에 나간다고 그러면 아까 말씀드린 것과 같이 최대한 빨리 다음 세입자를 구해 주는 것이 가장 좋은 방법입니다.
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